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Wann ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wirksam?

In einem laufenden Mietverhältnis besteht die Möglichkeit, die Miete auf die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben. Dabei müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden.

Welche Miete für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist, ergibt sich am genauesten aus dem einschlägigen Mietspiegel. Das ist derzeit für Haan (und auch für Erkrath, Mettmann und Wülfrath) die „Mietrichtwert-Tabelle für den Bereich des Amtsgerichts Mettmann“ – Stand 12.10.2018 -. Kriterien bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind dabei das Baujahr, die Modernisierung und die Wohnlage des Mietobjekts. Ebenfalls berücksichtigt werden die Größe des Mietobjekts sowie sonstige Besonderheiten. Anhand des Mietspiegels lässt sich dann ein Quadratmeterpreis bestimmen, der der ortsüblichen Kaltmiete entspricht. Daneben gibt es auch noch weitere Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen – beispielsweise durch ein Sachverständigengutachten oder durch die Benennung von drei Vergleichswohnungen.

Innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren darf die Miete aber um höchstens 20% erhöht werden. Hier liegt die sogenannte Kappungsgrenze. Auch wenn die Anpassung an die ortsübliche Miete eine weitergehende Erhöhung rechtfertigen würde, ist der Erhöhungsbetrag bei diesen 20% zu kappen, damit der Mieter nicht über Gebühr belastet wird. Eine weitere Erhöhung kann dann gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. Bis zum 31.05.2019 war die Kappungsgrenze für Haan noch auf 15% reduziert. Mit der neuen Verordnung zur Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen ist diese Reduzierung seit dem 01.06.2019 jedoch entfallen, so dass in Haan nun die 20% gelten und es sich für Vermieter lohnen kann, zu überprüfen, ob eine Mieterhöhung, die bisher nicht möglich war, nun möglich ist.

Eine Mieterhöhung darf frühestens alle zwölf Monate geltend gemacht werden. Die letzte Mieterhöhung oder die Neubegründung des Mietvertrages muss also bei der Geltendmachung mindestens zwölf Monate zurückliegen.

Außerdem kann der Vermieter die Mieterhöhung nicht einseitig bestimmen. Vielmehr schickt er dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen, in welchem er ihn auffordert, der Mieterhöhung zuzustimmen. In diesem Schreiben legt er die Gründe für den neuen Quadratmeterpreis entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen dar. Der Mieter hat dann den Monat, in dem er das Schreiben erhält, sowie die beiden darauffolgenden Monate Zeit, das Mieterhöhungsverlangen – gegebenenfalls mit anwaltlicher Hilfe - zu überprüfen. Spätestens zum Ablauf dieses Zeitraums stimmt er der Mieterhöhung dann entweder freiwillig zu oder der Vermieter hat die Möglichkeit, die Zustimmung beim zuständigen Amtsgericht einzuklagen. Damit eine solche Klage Erfolg hat, muss das Mieterhöhungsverlangen aber formal und inhaltlich korrekt formuliert gewesen sein. Das Gericht entscheidet im Rahmen des Rechtsstreits, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist oder nicht. Eine wirksame Mieterhöhung wirkt mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens – und damit frühestens fünfzehn Monate nach der letzten Mieterhöhung.

Neben der Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es auch noch die Möglichkeit einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen. Hier gelten jedoch wieder andere Regeln.

Wenn Sie als Vermieter eine Mieterhöhung geltend machen möchten oder wenn Sie als Mieter mit einem Mieterhöhungsverlangen konfrontiert wurden sowie auch bei weiteren mietrechtlichen Fragen, setzen Sie sich gerne mit uns in Verbindung!

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